Hallo zusammen,
Bezug nehmend auf im Netz kursierende Aussagen, die davon sprechen, dass ca. 30 - 50% aller Betriebskostenabrechnung fehlerhaft seien - meist zu Lasten des Mieters :huh: -, mach ich mal hier ein neues Thema auf.
Angesichts obiger Zahlen könntet auch Ihr betroffen sein. Und vielleicht habt Ihr in den kommenden Feiertagen ein wenig Muße mal über Eure Nebenkostenabrechnungen drüber zu schauen; Skifahren is eh nicht ;).
Was mich besonders ärgert: Viele haben keine Lust / Zeit / Interesse sich diesem Thema zu widmen, was eigentlich natürlich 'jedem seine Sache' ist.
Leider bedeutet das einerseits aber auch, dass Abzockversuche entsprechend erfolgreich sein können, weil sie kaum 'bemerkt' werden. Andererseits werden wir in Zukunft vielleicht mal selbst in die Lage kommen, solche Abrechnungen nicht mehr selbst prüfen und nachvollziehen zu können - was dem 'bezahlen müssen' sehr nahe kommt.
Und um die Dimension klar zu stellen: falsche Nebenkostenabrechnung können mal eben auch eine 13. (Warm-) Miete oder mehr ausmachen.
Gerade, wenn man bisher noch gar keine Betriebskostenabrechnung hatte, ist eine ausführlichere Prüfung der Ersten sinnvoll; ist die Abrechnung im Ergebnis richtig, kann sie für die kommenden Jahre als Vergleich dienen. Ist sie jedoch falsch oder die Qualität der vorherigen Prüfung unbekannt, ...
Die alleinige Einsichtnahme der zur Abrechnung verwendeten Unterlagen reicht evtl. nicht unbedingt aus. Denn möglicherweise beinhalten die Unterlagen übergeordnete Daten, also beispielsweise den Einkauf von Brennstoffen für eine Heizung, die mehrere Gebäude versorgt ('Fernwärme') oder es existiert eine Gesamtstromrechnung, deren korrekte Aufteilung noch zu prüfen / nachzurechnen ist usw.
Wichtig bei der Prüfung der Abrechnungen ist zunächst, ob alle Zählerstände und sonstigen Angeben korrekt angegeben sind; also Warmwasser, Heizung, Kaltwasser, Allgemeinstromzählerstände, die MEAs (Miet-/Eigentums-Anteile), die Wohnungsquadratmeter, die 'beheizten Quadratmeter' (also ohne Loggia, ...) etc.
Auch die Frage, ob alle in der Abrechnung vorhandenen Positionen tatsächlich abgerechnet / umgelegt werden dürfen, wäre einmalig zu prüfen.
Zusätzlich spielt der abgerechnete Zeitraum eine Rolle. Forderungen des Vermieters über Abrechnungszeiträume die bereits mehr als ein Jahr zurückliegen, sind nur in begründeten Fällen zu bezahlen; z.B. Abrechnung bis 31.12.2012 in 2014 erstellt = i.d.R. verfallen. Guthaben des Mieters hingegen sind nicht verfallen, weshalb man in jedem Fall dennoch eine korrekte Abrechnung benötigt.
Wenn diese Daten und das Drumherum stimmen, ist dann die Abrechnung korrekt? NEIN - nicht zwingend! Während Daten wie Wohnraumgröße usw. relativ leicht überprüfbar sind und sich kaum ändern, sieht das bei den verbrauchsabhängigen Daten und dafür jeweils verlangten Preisen natürlich anders aus.
Möglichkeiten zur Erlangung einer '13. Miete' sind wohl eher versteckt und ein wenig nachrechnen ist kaum zu vermeiden.
Beispiele: In der Nebenkostenabrechnung wird lediglich eine Position 'Allgemeinstrom' mit einem Preis aufgeführt. Hier könnten die Zählerstände falsch sein. Was aber vielleicht unwahrscheinlich ist, denn falsche Zählerstände sollten irgendwann mal auffallen; es sei denn, man wechselt zwischendurch die Zähler.
Viel interessanter ist es die Zählerstandsdifferenz zum Vorjahr mal auf den Preis umzurechnen. Wurden die kWh tatsächlich zum Preis des Stromlieferanten (oder günstiger wegen Rabatten) abgerechnet? Oder kostet die verbrauchte kWh mal eben einen Euro, wo rund 31 Ct. schon eher zu hoch wären?
Eine sehr viel größere Position als der 'Allgemeinstrom' ist die 'Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung'. Relativ einfach nachzurechnen ist es, wenn beispielsweise mit Heizöl geheizt wurde und in der Abrechnung Litermengen, vorhandene Anfangs- und Endbestände, Nachlieferungen und die jeweils dazugehörigen Preise aufgeführt sind; siehe Musterabrechnungen.
Die berechneten Literpreise ergeben sich schnell; ein Blick ins Internet liefert, abhängig natürlich von jeweiligen Preisschwankungen, entsprechende tatsächliche Preise inkl. MwSt. und Lieferung.
Vermeintlich schwieriger und undurchsichtiger wird die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung wenn nicht Liter-, Kubikmeter- oder Kilogrammangaben für Heizöl, Gas oder Pellets als Verbrauch, sondern z.B. nur MWh (MegaWatt_Stunden) oder kWh (KiloWatt_Stunden) angegeben sind. Hier muss man nämlich wissen, mit welchem Brennstoff Heizung und Warmwasser erzeugt werden und umrechnen, wie viel vom verwendeten Brennstoff nötig ist, um die ausgewiesenen MWh oder kWh zu erzeugen.
Ist die Brennstoffart erst einmal bekannt, hilft freundlicherweise der Gesetzgeber mit seiner Heizkostenverordnung (HKVO) weiter.
Wird die Heizungs- und Warmwasseranlage beispielsweise mit Pellets betrieben kann man nun ausrechnen wie viele kg Pellets für eine entsprechende Leistung nötig sind.
Sind in einem Haus 68,329 MWh verbraucht worden, dann entspricht dies 68.329 kWh : 5 kWh/kg (Heizwert von Pellets) ~ 13.666 kg Pellets. Da Pellets in Tonnen verkauft werden = 13,666 t. Wenn nun der Pelletpreis inkl. MwSt. und Lieferung beispielsweise 260 € / t beträgt, sollten die in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Brennstoffkosten für 68,329 MWh ungefähr 3.553,16 € betragen. Alle anderen Zahlen, die über einer eventuellen Preistoleranz liegen, sollten hellhörig machen!
Ein Beispiel für eine Musterabrechnung mit MWh findet man hier. Dieser Messdienst liefert in seinen "Ausfüllhilfen" weitere Informationen zu den einzelnen Positionen der Abrechnung.
Weitere überprüfungswürdige Positionen sind etwa 'Festkosten' - Positionen, die ohne Gesamtkosten und weitere Angaben über Auf-/Verteilungsschlüssel kaum nachvollziehbar sind - zumal, wenn sie eher über die MEAs verteilt werden könnten und sollten.
So ich hoffe, ich konnte ein paar Tipps geben. Übrigens: sollten die einsehbaren Abrechnungsunterlagen unstimmig erscheinen, hilft vielleicht eine Rückfrage beim Lieferanten, ob die Rechnung so stimmt.
Wer sich all das nicht auftun will, kann natürlich auch zu einem unabhängigen Berater gehen (Mieterschutzvereine, Mieterschutzbund usw.). Evtl. nicht unbedingt am gleichen Ort, wenn man wo wohnt, wo fast jeder jeden kennt ;).
Mieterschutzvereine verlangen ca. 50 € für eine Abrechnungskontrolle - eine Investition die sich evtl. schnell rechnen kann.
Wichtig könnte noch sein, dass die Bezahlung einer Betriebskostenabrechnung einer Anerkennung gleich kommt; also (evtl. begründeten) Widerspruch einlegen und gar nicht oder nur unter Vorbehalt zahlen - nötigenfalls auch vor Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen. Anderenfalls müsste später 'arglistige Täuschung' o. ä. nachgewiesen werden, um die Abrechnungen anzufechten.
Grobe Anhaltspunkte, wie hoch welche Nebenkosten im Durchschnitt anzusetzen sind, findet man beispielsweise hier; ggf. auch auf einzelne Bundesländer bezogen. Bitte beachten: die Daten sind ggf. etwas älter.
Weitere nützliche Informationen auch bzgl. häufigster Abrechnungsfehler gibt es beispielsweise hier.
So, das war es vorerst und für heute. Fortsetzung nicht ausgeschlossen ;).
PS: Auch für falsche Zahlen gilt: sie werden durch Wiederholungen nicht richtiger. Allerdings scheint mit zunehmender Wiederholung - auch ohne Unterlagen gesehen zu haben - die Akzeptanz zum Bezahlen zu steigen. Die Gewinner und Verlierer stehen damit fest.
Und die Frage, wer hier schnell der Querulant ist, erübrigt sich, oder!?
Bezug nehmend auf im Netz kursierende Aussagen, die davon sprechen, dass ca. 30 - 50% aller Betriebskostenabrechnung fehlerhaft seien - meist zu Lasten des Mieters :huh: -, mach ich mal hier ein neues Thema auf.
Angesichts obiger Zahlen könntet auch Ihr betroffen sein. Und vielleicht habt Ihr in den kommenden Feiertagen ein wenig Muße mal über Eure Nebenkostenabrechnungen drüber zu schauen; Skifahren is eh nicht ;).
Was mich besonders ärgert: Viele haben keine Lust / Zeit / Interesse sich diesem Thema zu widmen, was eigentlich natürlich 'jedem seine Sache' ist.
Leider bedeutet das einerseits aber auch, dass Abzockversuche entsprechend erfolgreich sein können, weil sie kaum 'bemerkt' werden. Andererseits werden wir in Zukunft vielleicht mal selbst in die Lage kommen, solche Abrechnungen nicht mehr selbst prüfen und nachvollziehen zu können - was dem 'bezahlen müssen' sehr nahe kommt.
Und um die Dimension klar zu stellen: falsche Nebenkostenabrechnung können mal eben auch eine 13. (Warm-) Miete oder mehr ausmachen.
Gerade, wenn man bisher noch gar keine Betriebskostenabrechnung hatte, ist eine ausführlichere Prüfung der Ersten sinnvoll; ist die Abrechnung im Ergebnis richtig, kann sie für die kommenden Jahre als Vergleich dienen. Ist sie jedoch falsch oder die Qualität der vorherigen Prüfung unbekannt, ...
Die alleinige Einsichtnahme der zur Abrechnung verwendeten Unterlagen reicht evtl. nicht unbedingt aus. Denn möglicherweise beinhalten die Unterlagen übergeordnete Daten, also beispielsweise den Einkauf von Brennstoffen für eine Heizung, die mehrere Gebäude versorgt ('Fernwärme') oder es existiert eine Gesamtstromrechnung, deren korrekte Aufteilung noch zu prüfen / nachzurechnen ist usw.
Wichtig bei der Prüfung der Abrechnungen ist zunächst, ob alle Zählerstände und sonstigen Angeben korrekt angegeben sind; also Warmwasser, Heizung, Kaltwasser, Allgemeinstromzählerstände, die MEAs (Miet-/Eigentums-Anteile), die Wohnungsquadratmeter, die 'beheizten Quadratmeter' (also ohne Loggia, ...) etc.
Auch die Frage, ob alle in der Abrechnung vorhandenen Positionen tatsächlich abgerechnet / umgelegt werden dürfen, wäre einmalig zu prüfen.
Zusätzlich spielt der abgerechnete Zeitraum eine Rolle. Forderungen des Vermieters über Abrechnungszeiträume die bereits mehr als ein Jahr zurückliegen, sind nur in begründeten Fällen zu bezahlen; z.B. Abrechnung bis 31.12.2012 in 2014 erstellt = i.d.R. verfallen. Guthaben des Mieters hingegen sind nicht verfallen, weshalb man in jedem Fall dennoch eine korrekte Abrechnung benötigt.
Wenn diese Daten und das Drumherum stimmen, ist dann die Abrechnung korrekt? NEIN - nicht zwingend! Während Daten wie Wohnraumgröße usw. relativ leicht überprüfbar sind und sich kaum ändern, sieht das bei den verbrauchsabhängigen Daten und dafür jeweils verlangten Preisen natürlich anders aus.
Möglichkeiten zur Erlangung einer '13. Miete' sind wohl eher versteckt und ein wenig nachrechnen ist kaum zu vermeiden.
Beispiele: In der Nebenkostenabrechnung wird lediglich eine Position 'Allgemeinstrom' mit einem Preis aufgeführt. Hier könnten die Zählerstände falsch sein. Was aber vielleicht unwahrscheinlich ist, denn falsche Zählerstände sollten irgendwann mal auffallen; es sei denn, man wechselt zwischendurch die Zähler.
Viel interessanter ist es die Zählerstandsdifferenz zum Vorjahr mal auf den Preis umzurechnen. Wurden die kWh tatsächlich zum Preis des Stromlieferanten (oder günstiger wegen Rabatten) abgerechnet? Oder kostet die verbrauchte kWh mal eben einen Euro, wo rund 31 Ct. schon eher zu hoch wären?
Eine sehr viel größere Position als der 'Allgemeinstrom' ist die 'Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung'. Relativ einfach nachzurechnen ist es, wenn beispielsweise mit Heizöl geheizt wurde und in der Abrechnung Litermengen, vorhandene Anfangs- und Endbestände, Nachlieferungen und die jeweils dazugehörigen Preise aufgeführt sind; siehe Musterabrechnungen.
Die berechneten Literpreise ergeben sich schnell; ein Blick ins Internet liefert, abhängig natürlich von jeweiligen Preisschwankungen, entsprechende tatsächliche Preise inkl. MwSt. und Lieferung.
Vermeintlich schwieriger und undurchsichtiger wird die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung wenn nicht Liter-, Kubikmeter- oder Kilogrammangaben für Heizöl, Gas oder Pellets als Verbrauch, sondern z.B. nur MWh (MegaWatt_Stunden) oder kWh (KiloWatt_Stunden) angegeben sind. Hier muss man nämlich wissen, mit welchem Brennstoff Heizung und Warmwasser erzeugt werden und umrechnen, wie viel vom verwendeten Brennstoff nötig ist, um die ausgewiesenen MWh oder kWh zu erzeugen.
Ist die Brennstoffart erst einmal bekannt, hilft freundlicherweise der Gesetzgeber mit seiner Heizkostenverordnung (HKVO) weiter.
Wird die Heizungs- und Warmwasseranlage beispielsweise mit Pellets betrieben kann man nun ausrechnen wie viele kg Pellets für eine entsprechende Leistung nötig sind.
Sind in einem Haus 68,329 MWh verbraucht worden, dann entspricht dies 68.329 kWh : 5 kWh/kg (Heizwert von Pellets) ~ 13.666 kg Pellets. Da Pellets in Tonnen verkauft werden = 13,666 t. Wenn nun der Pelletpreis inkl. MwSt. und Lieferung beispielsweise 260 € / t beträgt, sollten die in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Brennstoffkosten für 68,329 MWh ungefähr 3.553,16 € betragen. Alle anderen Zahlen, die über einer eventuellen Preistoleranz liegen, sollten hellhörig machen!
Ein Beispiel für eine Musterabrechnung mit MWh findet man hier. Dieser Messdienst liefert in seinen "Ausfüllhilfen" weitere Informationen zu den einzelnen Positionen der Abrechnung.
Weitere überprüfungswürdige Positionen sind etwa 'Festkosten' - Positionen, die ohne Gesamtkosten und weitere Angaben über Auf-/Verteilungsschlüssel kaum nachvollziehbar sind - zumal, wenn sie eher über die MEAs verteilt werden könnten und sollten.
So ich hoffe, ich konnte ein paar Tipps geben. Übrigens: sollten die einsehbaren Abrechnungsunterlagen unstimmig erscheinen, hilft vielleicht eine Rückfrage beim Lieferanten, ob die Rechnung so stimmt.
Wer sich all das nicht auftun will, kann natürlich auch zu einem unabhängigen Berater gehen (Mieterschutzvereine, Mieterschutzbund usw.). Evtl. nicht unbedingt am gleichen Ort, wenn man wo wohnt, wo fast jeder jeden kennt ;).
Mieterschutzvereine verlangen ca. 50 € für eine Abrechnungskontrolle - eine Investition die sich evtl. schnell rechnen kann.
Wichtig könnte noch sein, dass die Bezahlung einer Betriebskostenabrechnung einer Anerkennung gleich kommt; also (evtl. begründeten) Widerspruch einlegen und gar nicht oder nur unter Vorbehalt zahlen - nötigenfalls auch vor Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen. Anderenfalls müsste später 'arglistige Täuschung' o. ä. nachgewiesen werden, um die Abrechnungen anzufechten.
Grobe Anhaltspunkte, wie hoch welche Nebenkosten im Durchschnitt anzusetzen sind, findet man beispielsweise hier; ggf. auch auf einzelne Bundesländer bezogen. Bitte beachten: die Daten sind ggf. etwas älter.
Weitere nützliche Informationen auch bzgl. häufigster Abrechnungsfehler gibt es beispielsweise hier.
So, das war es vorerst und für heute. Fortsetzung nicht ausgeschlossen ;).
PS: Auch für falsche Zahlen gilt: sie werden durch Wiederholungen nicht richtiger. Allerdings scheint mit zunehmender Wiederholung - auch ohne Unterlagen gesehen zu haben - die Akzeptanz zum Bezahlen zu steigen. Die Gewinner und Verlierer stehen damit fest.
Und die Frage, wer hier schnell der Querulant ist, erübrigt sich, oder!?
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